近日，我爱我家研究院发布了系列北京房产的2018年度数据报告，对北京2018年的租赁、新房、二手房、土地供应四个市场进行了分析。
租赁板块需求上升，量价齐升
据我爱我家集团研究院统计，2018年北京住房租赁交易量环比2017年增长6.0%，继续保持历年来的持续上升趋势。但在涨幅上，2018年与2013年、2015年一样仅有6%左右，处于十年来的较低档次，市场规模增速放缓。
整体数据来看。租金上，2018年六成交易月租金在4000元以上，同比增长13.3%，与2017年4000元以下租金段占比扩大，4000元以上占比缩小的情况相反。年龄结构上，与去年并无太大差异，80后是主力，占比40%。
我爱我家研究院分析认为，在人口负增长的大背景下，北京住房租赁交易规模扩张原因有三：一、北京人口基数大，外来人口多，超两千万的人口使住房租赁市场拥有很大的基本盘；二、近年北京大力整治群租房，清理有安全隐患的租住地，迫使不少人进入正规租赁市场；三、年轻一代追求生活质量，较合租更倾向单独租住，客观上租赁需求增加。
分类型看，普通租赁交易量2018年较2017年下跌13.7%，长租公寓交易量较2017年增长14.9%，二者走势恰好相反。交易量一减一增之下，2018年普通租赁的交易占比由2017年的31.1%下降到了25.3%，长租公寓占比由2017年的68.9%上升到了74.7%。
从数据看，长租公寓交易在北京住房租赁市场的占比越来越大，2018年达到接近四分之三。我爱我家研究院表示，国家政策的鼓励，加上租客对租住品质要求的提高，未来长租公寓还将继续在北京蓬勃发展；同时认为，目前北京住房租赁市场已有很大体量，随着人口增长的减缓，北京住房租赁市场的增长幅度也正在收窄。随着交易量的日趋见顶，未来市场将从单纯追求数量、规模转向追求质量、服务。
二手房交易量稳步回升 房价历年首次下降
报告称，2018年北京全市的二手住宅网签总量为153407套，较2017年全年增长12.6%。2018年，北京楼市调控力度未减，投资投机需求仍受遏制。在刚需的支撑下，2018年北京二手房市场得以回温。
从历年交易量走势来看，北京二手房市场基本以三年为一个周期，市场通常会在低谷之后迎来连续上升。经历2017年的低谷之后，北京二手房交易量或在2018年、2019年连续增长。不过，如果现有的政策力度得以持续，2019年的增长幅度不会太大。
数据显示，2018年月均网签12784套，5月时创下单月较高1.8万套。5月后政策调控基调再度趋紧，许多商业银行进一步调高了贷款利率上浮上限，市场因此重新降温进入平稳期。9月13日，北京出台公积金贷款新政，公积金贷款门槛提高，进而造成了四季度市场的再次降温。
价格上，2018年北京全市二手住宅的平均成交价格为56118元/㎡，环比2017年下跌4284元/㎡，跌幅达7.1%。我爱我家集团研究院分析表示，2018年二手房价格出现首次下跌，一是因为北京二手房价已经达到了一个较高的水平，继续上涨空间不大；二是因为2017年“317新政”后北京的政策调控力度和政策执行力度为历史之最，各种限制政策挤压出了房价中由投资投机需求带来的水分。
我爱我家集团研究院认为，2018年北京二手房市场少投机，多自住，房价的下跌很大程度上是在2010年至2017年价格过快上涨的背景下，价格向价值回归的一种表现。所以2018年市场的整体健康度较高，这有利于北京二手房市场的长期发展。同时国家稳定房价、抑制炒房的政策方向并未变化。在2019年，若目前的政策调控局面得以继续，北京的二手房市场将延续2018年的态势——交易量稳步上升，价格回归理性。
新房成交面积创新低 共有产权房网签量占比增加
据我爱我家集团研究院统计， 2018年北京市新建商品住宅（不含保障房）共网签32799套，同比上一年成交29857套增长9.85%。从2010年以来历年成交情况来看，2018年网签套数仅高于2017年，且仅为历年的二分之一或三分之一。全年北京市新建商品住宅（不含保障房）的成交均价是47148元/m2，同比2017年上涨9.90%。新房成交均价呈现逐年递增趋势。
2018年对于开房商来说是忧虑的一年，整体交易冷清、政策趋严导致库存较多。从数据来看，2018北京新建商品住宅（不含保障房）的新增供应量为67904套，同比去年增长1倍有余。但截止到2018年底存量套数为8.9万套，同比去年增长65.11%，也是2010年以来年新房存量套数的较高值。
2018年共有产权房供应同比大增，普宅成交占比有所下降。共有产权房2018年网签7729套，是2017年的2倍有余；新增供应量是2017年的近4倍。同时，2018年全年共有产权成交量占新房网签量（不含保障房）的23.56%，比去年上升13.2%。共有产权房的快速增长一方面是缓解高房价的具体应对策略，另一方面也是供给侧改革的具体落实。预期后续共有产权房的供给将是常态化。
土地供应板块 量价齐跌颇冷清
我爱我家研究院在报告中表示，2018年北京土地市场降温明显，总体表现为土地供应不足、成交量价齐跌、楼面价近八年首降、溢价率显著回落、全年流拍明显增多、共有产权房加大供应。一方面，经济、市场环境、调控政策、参与者活跃度等多因素影响着土地市场的走向；另一方面，持续严厉的调控之下，市场渐渐回归理性；另外，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”将从供给端助力土地市场、日益完善住房保障体系。
对于2019年，报告中也进行了趋势预判。一、宅地成交量回落幅度不会太大，可能类似于2014年至2015年期间的走势，平稳过渡、略有下降；二、宅地楼面价和出让金将同步回落；三、未来溢价率将趋稳，有利于激发开发商拿地动力、减少流拍发生的可能。
（文中数据及观点均来自“我爱我家集团研究院”）
